難題一：土地
現在所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價值來說的。就開發商來說，“土地”就是指國有建設用地，通過協議和招拍掛的方式獲取土地，這也是最基本的模式；但就鄉村集體土地來講，目前國家政策和法規，以及從應用的方式方法都是一種全新的理念。
合法合規是基礎。目前很多的農村開發，最后都是因為法規出問題，造成產權不清晰、資產隸屬關系不清晰，結果造成投資項目失敗，甚至血本無歸，還惹上一堆官司。
價值大小要分清。首先我們先看集體建設用地分類：第一是村集體的經營性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體的服務業用地。
服務業用地：無商業價值，也就是沒有資產的屬性，沒有投資的價值；經營性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。
農村集體建設用地：村集體的經營性建設用地是村集體為了發展產業而申請的經營性建設用地。這個建設用地有三類地：一類是過去的村集體企業、村辦企業的公共用地；第二類是過去做一些養殖場等能夠經營性用的；第三類是重新申報的經營性建設用地，其申報渠道是經村集體申請，然后通過規劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。
宅基地：按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易，資產的所有權，資產的權益方面受到限制。
獲取流程是關鍵。從村集體建設用地的分類(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業或個人投資，一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協議/實行法律的關系，才能成為合法有效方式。但是最近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市；其方式是，只交易企業，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業和城市資本下鄉，實行合作開發、聯建聯營的方式。企業參與可以實行股權合作、入股、租賃的方式。就是說，如果我們作為市民或者城市企業、或者是一個合法工商注冊企業去經營的時候，對土地入股方式、土地租賃方式或者個別地區實行企業化運作的集體土地交易方式時，一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業化運作模式，這個才是合法有效的；特別需要注意，對于個人的交易租賃，要謹慎，有很多地方政府不認可。對于沒有資產屬性的村集體服務業用地，比如說村委會、辦公，包括醫療室、圖書室，投資要謹慎。因為它是不能做商業應用，雖然是集體建設用地，但是它沒有資產屬性，沒有商業可利用空間和商業價值，很大可能投資進去之后，最后無任何回報。
產業用地是條件.除建設用地之外，鄉村振興目前新的論調，更多的是產業用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業開發，但是必須是規劃先行，申報土地。四荒土地和一般耕地是可以實現鄉村旅游發展模式，比如說花園、果園、度假房，做一下環境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農田，大家一定要注意，從目前國家法規來講，基本農田是口糧田，只能做農林產業的升級，如果轉型的時候帶著旅游的還是要小心，建房子違法?，F在很多企業造成違法，尤其是想做資本化道路的投資企業一定不能土地違法。鄉村投資、旅游或健身項目，一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括在基本農田上種植花草從目前的法規都不支持，現在有的省份，比如山西省搞了一個簡易增留的策略，就是相當于把口糧田減下來種一些花花草草和果樹，來實現鄉村旅游發展，但這必須經政府審批，不能亂用。
上面講的這個部分，就是土地的應用方式。如何運用土地是一個很重要方面，要注意，不管是通過規劃、通過協議、通過租賃、通過股權合作，不管通過哪種方式一定要保證合法有效。土地性質搞不明白就是會造成土地違法、叫停，將來造成重大損失。
難題二：資金
責任要分清，鄉村振興的本質是黨和國家的責任，而不是企業、開發商的責任，但是現在城市投資、房地產投資，目前資源類投資的方向不多，得到國家倡導的方向，相對有很多企業蜂擁而至去投資鄉村，實現鄉村振興。企業在鄉村振興里面只是起到支撐作用，或者是對某一開發模式實行投資。比如說過去房地產業，完全靠企業商業開發。政府拿土地出讓費，土地出讓完了以后，土地招拍掛下來，開發商開發，然后銷售，就種投資路徑非常清晰；但針對集體土地來說，很多地方邊界是模糊的。
國家政策要利用。按照國務院文件，公共配套和公共服務等都屬于政府責任，而企業的責任屬于商業投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好?，F在國家申報的比如說田園綜合體項目、美麗鄉村項目等，都是有國家補貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項國家政策的扶持能夠和政府對接上行業。比如國家旅游系統，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設，綠色旅游、藍色旅游的基地建設與醫療旅游的基地建設，包括國家體育系統的戶外拓展訓練基地和素質教育基地，教育部的中小學生教育營地等。比如休閑露營的示范營地、國家國防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養的示范基地、文化創意產業的示范基地，農業部的鄉村123產業融合發展的示范基地，包括農業部的無公害綠色有機/農產品地理標志的特色農產品示范基地、現代農業示范基地、科技農業示范基地、農民市民的創業示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉村、生態旅游示范項目、傳統古村落的保護與開發應用示范項目，包括非物質文化遺產的傳承人和傳承基地，國家與科技行業的科技成果應用轉化的示范基地等等都是國家政策和行業扶持的項目。國家和行業政策應用很重要，都是向相關政府部門進行申請。
希望大家注意包括智慧城市互聯網的服務應用這些，包括網絡追溯系統，這些是相當于國務院的各部委對行業相對新的發展方向，不僅僅是在物質方面而且要在金融方面進行扶持。所以在投資開發過程中，根據規模大小要做好區分，把公共配套和公共服務實現分解，保證自己的投資過程中能真正把事情做下來。反觀，全國相對干得好的鄉村振興發展項目，都是政府責任和企業商業發展責任并重才是。
除此之外，國家最近對基礎配套和公共服務方面的扶持政策，地方政府的財政資金也是鄉村振興發展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領導必須認真充分利用好財政資金。
所以說，無論是政府官員、企業投資，大家一定要在鄉村發展的高度去承擔各自的責任。這些年鄉村旅游發展、美麗鄉村發展使很多企業投資失利，都是因為沒有分清政府和企業的應有責任，所以應該是“政府+企業+村集體”這種模式，才是國家的真正的規范和政策。
難題三：收益
消費最核心的價值，無論從政府、農村集體、村民和企業來講，其實有一個關鍵的字——“錢”，政府有財政稅收，企業有商業回報，農民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關鍵，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、產業用地亦或建設用地上創造出更多的財富，實現收益的分紅，這才是關鍵點。到底如何做才能實現現存的資產增值、增效能、更多創收呢?
第一：資產型收益。利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實行長短租公寓，精品民宿長短租公寓的方式來激活閑置資產、閑置宅基地。目前國家已把政策放開，可以實現共享共建，實現聯營。有的地方實行與企業交易，但不允許個人交易，這種情況下個人可以和企業交易;對將來宅基地通過使用權的模式，確定了三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前已有法可依，一定要遵守法規。
第二：基本農田經營收益。利用一般農田和四荒地實行產業化升級和轉型實行產業化經營收益，實現村集體用地和企業的聯合開發。需要注意，村集體進行建設的一般規模都不大，就是旅游發展比較好的地方大概也就幾十畝土地，規模一般不會太大。大家一定要注意的是不要大規模開發，因為這種項目本身就是為了享受和保護好的環境。
第三：針對特殊人群實行一種生活方式再造的收益。比如說針對老年人的康養或針對傳統村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發，來實現收益的?，F在國家在搞兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開發利用，歷史進行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進行感悟;歷史人文價值，比如說建筑、宗族，其家族、環境、區位優勢是核心。這是針對城市居民來實行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統村落，但是因為這個村的區位優勢，包括這個生活環境依然健在的鄉村生活方式不變。